从不同市场类型来看，住宅市场受到调控的影响最大，而非住宅类商业地产等市场基本未受影响，部分地区甚至出现了比较火爆的行情，保障性住房正在大力推进，随着宏观调控政策的微调，“稳增长”措施到位，楼市稳定发展趋势将得以延续。这说明，楼市目前并不悲观。

    如何客观地评判楼市，是影响楼市调控及其走向的问题，据笔者了解，当前楼市趋于理性和正常，投资投机性需求得到了有效遏制，状态很好。如果保持这种状态，没有必要出台更严厉的政策。

    不乐观也不悲观

    本轮楼市调控空前严厉，楼市成交一度急剧下滑，出现了量价齐跌的情形。不过，随着宏观调控政策的微调，近来观望情绪减少，量价双双出现反弹。价格的反弹值得关注，但并不具普遍性，整体幅度也不大，楼市仍然处于供需双方相持阶段。

    日前，中国房协副会长朱中一向笔者表示，中央的调控意图是挤出楼市投资投机性需求，促使其回归理性和正常的状态。从目前来看，可以说已经基本实现了这样一个目的，楼市的状况很好，是一种比较理想的状态。

    近日，国务院督察组已经陆续结束对北京、上海、四川、江苏等16个省市房地产市场调控政策的督查，总体上给予了肯定，这也意味着楼市调控政策加码的可能性不大，可能倾向于微调或督促个别地方政府严格贯彻执行中央的调控政策。

    从不同市场类型来看，住宅市场受到调控的影响最大，而非住宅类商业地产等市场基本未受影响，部分地区甚至出现了比较火爆的行情，保障性住房正在大力推进，随着宏观调控政策的微调，“稳增长”措施到位，楼市稳定发展趋势将得以延续。这说明，楼市目前并不悲观。

    当前不乐观的因素在于，房价反弹可能导致更严厉的楼市调控政策出台。国家统计局最新发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个，下降的城市仅有9个。上涨城市的数量较6月份翻了一倍，同时也超过上半年新房环比价格上涨的城市数量之和。这是值得关注的苗头。

    伟业我爱我家向笔者表示，如果房价出现明显的反弹趋势，新的楼市调控政策的出台将不可避免，而政策出台的方向可能趋向于增加市场供应，比如增加住宅用地供应，增加保障房和商品住宅供应等。

    业内分析人士认为，更严调控政策出台与否，还要看未来一段时期，特别是未来两三个月房价的走势，而在中央反复强调坚持房地产调控不放松，坚决遏制房价反弹情况下，房价出现大幅反弹的可能性并不大，年内楼市可能在平稳中过渡。朱中一告诉笔者，如果楼市保持这种状态，没有必要出台更严厉的政策。

    量价齐升已是强弩之末

    从前7个月的走势来看，楼市持续复苏迹象明显。如在北京，前7个月亦庄区域成交量涨幅超过30％ ，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，1—7月份亦庄区域新房市场纯商品住宅成交量为1077套，比去年同期上涨33．1％，前7个月成交量接近去年全年水平。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，成交量明显上涨主要因为以刚性需求旺盛，区域内改善需求得以顺利释放。

    不过，进入8月，北京楼市的成交量又出现了一定的回落。官方数据显示，8月中上旬，北京全市新建住宅签约 9472套，纯新房成交6700套，较上月下降10％；同期北京二手房住宅签约8580套，同比下降17％。表明刚性需求集中释放后，市场反弹势头减弱。

    值得关注的是，今年以来，代表高端市场的豪宅项目表现相对抢眼。以7月上海市场为例。根据上海搜房数据监控中心的统计，上海别墅7月共计成交391套，成交面积89698．6平方米，总成交金额为260298万元。尽管上述三个指标均有所下跌，但成交均价上升至29019元／平方米，环比上涨12．41％，同比去年7月上涨0．86％。

    7月北京普通住宅市场成交量迎来调整性下挫，而别墅市场依旧保持良好的上升势头，成交持续放量。伟业顾问市场部提供给笔者的数据统计，7月北京别墅共成交366套，环比上涨4．6％。伟业顾问市场发展部总经理袁阳表示，别墅成交量的持续回升，说明改善性购房客户正在持续入市。

    从价格上看，别墅市场与普宅市场相比保值性凸显，价格更加平稳，未见有明显的回落现象。同样来自伟业顾问市场部的统计数据显示，7月北京别墅市场成交价格为24201元／平方米，与去年同比仅小幅下降1．5％，而普宅市场成交价格为20525元／平方米，与去年同比下降8．3％，表明别墅价格相对坚挺。

    来自三四线城市的开发商向笔者表示，这轮楼市调控对不设限购的三四线城市影响不大，当地需求仍然巨大，其对未来市场前景仍然乐观。

    而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖谈到限购城市楼市时表示，在限购的大背景下，不断萎缩的购房需求很难再支撑楼市的持续回暖。他认为，目前楼市的量价齐升已是强弩之末，“金九银十”全国多地楼市成交量和房价都将趋向平稳。

    ■周雪松