“这就是答案”——绿地的摩天经济学

    “外界很多人质疑，绿地造那么多超高层，资金从哪里来，这就是答案”

    《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

    “当时，南京方面找了很多家公司，但他们都不愿意投。后来南京方面找到绿地，给了一个优惠条件：南京国资集团以土地入股，讲明：做得好，就还钱，做得不好，就还房子。”谈及绿地集团的第一幢超高层建筑，绿地集团董事长、总裁张玉良说：“但我们还是有很多担心，觉得450米太高了，想让南京方面同意把高度降到300米。”

    “后来筹建中，我们才慢慢发现，原来450米也不是很有难度，技术上是可行的，于是又把高度恢复到了450米。” 张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时说，在此之前，他并没有想到，这幢后来的世界第七高楼，“为绿地开创了一个蓝海”。

    超高层效益的绿地算法

    这幢楼就是南京·绿地中心，南京人则习惯称之为紫峰大厦。

    2005年1月，紫峰大厦奠基。公开资料显示，紫峰大厦总投资额为40亿元，绿地作为控股方占股77%，南京国资集团占股23%。南京国资集团成立于2002年，以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能，强调“发挥导向作用”的同时努力让资产增值，总资产超过2000亿元。

    在南京确定将位于南京行政轴线和商业轴线交汇处的鼓楼作为“第一高楼”选址后，南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1、A2地块，当时的地价是1.1万元/平方米，总价2.7亿元，是当年南京的地王。

    2010年，紫峰大厦建成开业，虽然世界排名从2005年的世界第五下滑为第七，但项目本身的成功却得到了业内公认。

    业内人士曾预测，该项目最初拿地时，楼板价是1000多元/平方米，建造成本大约是1.5万元/平方米。2011年，紫峰大厦的写字楼平均售价为3.5万元/平方米，整幢平均售价超过3万元/平方米。

    张玉良告诉本刊记者，关于紫峰大厦的收益，绿地有与国际通行模式不同的算法：“按照国际上的传统模式，物业全部持有，长期经营，那回收周期要长达15到16年。我们是核心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉，这样2到3年就能收回成本。”

    张玉良说，所谓核心物业，主要是酒店、商场。“核心物业还能抵押贷款，多出了很多现金流去造别的超高层。外界很多人质疑，绿地造那么多超高层，资金从哪里来，这就是答案。”

    但这或许还不是“超高层”带给绿地的最大收益。在很多业内人士看来，超高层对绿地集团的最大贡献，是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地，绿地能以2000万元的注册资金起步，20年里资产规模和年业务经营收入都突破2000亿元，年复合增长率超过40%，绿地在全国范围内轰轰烈烈的“造城”功不可没，而超高层正是“新城”的核心。

    超高层换来了什么

    在业内，流传着一些关于绿地借超高层获得捆绑土地的故事。

    2009年，南昌市政府希望建设“国宾馆”，数次前往上海与张玉良商谈。张玉良认为项目总投资高达15亿元，首期投资也要8亿元，回收周期过长。最后，南昌方面决定捆绑500亩住宅用地给绿地，让绿地利用住宅的滚动开发为项目提供现金流，绿地的投资金额由此降低到2到3亿元。

    同一年，在与济南商谈超高层项目时，张玉良提出将地价从11亿元降到8亿元，后来的结果是地价不变，济南方面将原定捆绑给绿地的住宅面积由2000亩增加到2500亩。

    在房地产行业内，绿地超高层战略令人艳羡的除了捆绑低价住宅用地外，还有“但凡绿地在各地的重大项目上马，多家银行组成的银团必然同时出现”。房地产业一个常识是：造城需要超大片土地，超大片土地带来的又是超大资金压力，项目成败的关键就在于拿地成本和融资能力。在很多业内人士看来，绿地的超高层正好换取了地方政府在这两方面的支持。

    对于这些故事，张玉良不置可否，但在接受专访时也承认“绿地有些项目的土地成本较低，因为有地方政府的鼓励政策”。其原因就是绿地“做了地方政府想做、而当地企业做不了的事”。

    截至目前，绿地全国在建的超高层建筑已达17幢，最近2年，绿地集团在全国的大规模造城中，“超高层”都属于核心内容。

    2010年，绿地以53.98亿元竞得武汉国际金融城项目地块，总面积413亩，总建筑面积超过300万平方米，可建设房屋面积达155万平方米。项目涵盖居住、办公、娱乐等功能，建成后将成为武汉规模最大的现代服务综合体。而当时拿地的要求中，就明确规定“临江主要公建高度不低于600米”。

    2012年4月，绿地投资的上海与黑龙江两地最大的一揽子投资项目开工建设，项目总建筑面积约680万平方米，总投资规模约455亿元。其中，大庆市绿地科技金融创新城综合开发项目包含216米“龙江第一高”双子塔建筑。

    张玉良说，目前绿地集团每年要接待四五十个各地政府的代表团，商谈的多是在当地建设地标性的超高层事宜。

    无偿造绿的多样版本

    回顾绿地发展历史，就会发现“超高层”模式正是绿地集团昔日“无偿造绿”模式的新版本。

    绿地集团的前身上海绿地开发总公司1992年成立，注册资金2000万元。1997年，公司改制为上海绿地集团。2004年，绿地集团年销售额突破百亿元，成为上海最大的房地产企业。

    1992年到1997年间，绿地实行的策略是以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化。绿地集团提供的资料显示：绿地前2年首期2000万元盈利中，有1700多万无偿投建上海沪闵路地铁一号线沿线绿化带，从1995年到1997年，绿地每年拿出4000万到5000万元建设城市公共绿地。其收获就是绿地以公共绿化提升了房产价值，同时获得政府的政策性支持，参与旧城改造与动迁房建设。

    张玉良对该模式的总结是“做政府想做的事”。此后，绿地在1997年到2001年期间大量参与上海“365危棚简屋改造”等大规模旧城改造工程，并以此为契机逐步投建商品房项目，一跃成为上海房地产行业的龙头企业。

    2001年，绿地以“新城模式”向全国扩张，无偿造绿换取政府支持的传统套路显得不合时宜，绿地迫切需要为“做政府想做的事”寻找一个新的突破口。

    2003年，西安市领导带队到上海为“高新区二次创业”招商。绿地提出愿意在西安建设一个国际会展中心，当时中国会展产业尚不成熟，会展中心自然也就成了政府贴钱都没企业愿意做的项目。绿地不但付钱购买会展中心用地，还持有经营，西安市政府自然乐观其成，最后拍板捆绑给绿地1000亩土地。当时业内传言，这1000亩地原本的地价是上百万元/亩，但绿地付的地价只有40万元/亩，不过绿地对此一直闭口不提。

    但在张玉良看来，这并没有特别凸显出绿地优势：虽然符合“政府想做”的要求，却没有达到“当地企业做不了”的程度。而绿地紫峰大厦的建设，才真正给绿地带来了一个别人难以复制的“蓝海”。

    值得一提的是，在其他产业，绿地也在以其他形式复制着无偿造绿和超高层模式。2008年，绿地集团将能源确定为集团第二主业。2009年绿地与中煤集团签署战略合作协议，双方在上海港罗泾码头设立煤炭分销储备基地，开展煤炭的中转、储存、筛选、混配、批发、零售等业务。同一年，绿地在内蒙古、山西、山西等地收购5座煤矿。

    张玉良的出发点依然是“政府的需要”。逻辑也很简单：“煤炭紧张的时候，你不加价把煤卖给政府，政府就会感激你，当煤很多，市场困难的时候，政府也会来支持你，政府的企业优先买你的煤。”

    超高层扩张再加速

    “当前成果不是很明显，未来几年不得了。”张玉良这样对本刊记者描述绿地的超高层计划：“今后3~5年，每年要有3到5幢超高层开工。”2012年8月，绿地在成都的1幢高468米的超高层、在银川的2幢300米高的超高层将开工。

    张玉良说：“不仅是省会城市，经济能级特别高，如GDP在3000亿以上、人口在200万以上的城市都应该建超高层。”而作为企业，建设超高层的具体原则就是附加值高，“比如超高层里的五星级酒店，每间客房最起码能卖到500元/天，在南京的紫峰大厦，写字楼起码能卖到3万元/平方米。”

    目前，中国超高层建设在设计、技术、材料、设备、经验方面都没有问题，而城市在不断长大的同时也有长高的需要。张玉良说，“建设超高层既是地方政府的需要，也是当地人民的需要。上海金茂刚刚建成的时候，有多少人去看！当地人也会因为超高层产生自豪感，这是精神层面的需要。”而各个城市间在建筑高度上的竞争，不仅存在于国内，“日本的东京塔，高600多米，但功能性方面还不如国内的超高层”。

    张玉良所说的日本东京塔，是东京新的电视塔，又称为“东京天空树”，原本预定的高度约为610米，超过号称世界第一塔的加拿大多伦多电视塔“CN Tower”的553米而成为新的“世界第一塔”。后来，因为广州正在建设的新电视塔也是610米，日本方面把东京天空树的顶端天线部分加高了24米，以保住“世界第一”的排名。

    超高层究竟是不是老百姓的需要，无从证实。但可以确定的是，众多地方政府对超高层的追捧，正合绿地心意。绿地集团此前多次表示，将把公司发展重心转移到中西部区域，尤其是省会城市和三四线城市。而且绿地的计划都很大，“最少也要500亩地，造城”。

    超高层也对绿地的产业结构产生了影响。目前，房地产业务的销售额和利润，分别占集团总额的50%和70%。

    2012年，绿地房地产产品的销售额中，住宅占60%，商业地产占40%，而张玉良的目标是将这个比例颠倒过来，也就是让商业地产的销售额占60%，“这还不包括持有的商业物业”。未来几年，绿地房地产业务的增长将主要依靠商业地产的增长，这似乎为绿地超高层的超高速扩张又提供了另一个动力。