登记生效制度

    通俗解释：登记在谁名下，就是谁的物权

    张女士夫妇购买了位于南京奥体中心的一套商品房，当时由于种种原因，这套由夫妻俩出资的房屋，产权人仅登记了未成年女儿一人的名字。那么这套房屋的所有权人该如何确定？

    刘克希说，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效，即登记才有物权，不登记没有物权，而且登记在谁名下，就是谁的物权。这套房屋虽然由张女士夫妇出资购买，但他们自愿将房屋所有权登记在他们未成年的女儿名下，所以他们的未成年女儿就是这套房屋的唯一的所有权（物权）人，张女士夫妇不是权利人，也不是共有权利人。

    当然，有一种例外情形，即夫妻关系存续期间一方或双方所购的不动产，即使登记在一人名下，只要夫妻双方对财产没有特别约定，应当认定为夫妻共有财产。因为我国婚姻法对夫妻关系存续期间的财产有特别规定。

    统一登记制度

    通俗解释：房产证和土地证合一

    刘克希说，不动产统一登记是一项全新的法律制度。我国目前实行的是“多部门登记”、“分散登记”。例如某公民买了一套住宅，要进行登记，需要跑两个部门、交两套资料、交两次费、领两个证。首先要到房管部门交一套资料、交一次费、领取“房屋所有权证”，然后还要到国土资源管理部门交一套资料、交一次费、领取“土地使用权证”，前者盖的是房产管理局的章，后者盖的是人民政府的章。如果遇到抵押，问题会更复杂。

    虽然“两证合一”是必然，物权法也对此作了规定，提出统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、法规作出规定；在此之前，地方性法规可以本法作出规定。由于到目前为止物权法没有规定这一制度的具体实施时间，我省地方性法规亦未对此作出规定，因此目前尚无法实施这一制度。这也是不动产登记涉及的12个制度中，10月1日起唯一一个暂时不能施行的制度。

    合同与登记相区别制度

    通俗解释：签了合同不登记，没用

    两年前，王先生一位好友要卖房，他与朋友协商，以13万元买下。随后，王先生付给好友10万元后举家搬了进去，一住就是两年。这期间，尚欠3万元余款未付。同时，王先生也没要求朋友办理过户登记。日前，王先生突然接到好友通知，称不愿卖房了，并将王先生两年前付的10万元退还给他。目前房价翻番，其朋友以30万元价格已把房子卖给了别人。王先生对此房屋是否有权主张权利？

    刘克希说，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

根据物权法本意，此处的合同效力仅仅是指债权效力，而不是物权效力。”这里特别强调，必须进行不动产登记，才能发生物权设立、变更、转让的效力。具体到上面这个例子，王先生虽然跟朋友商定购房合同，而且付清了大部分房款，但由于没有办理转让登记（即过户登记），因此该房屋仍属王先生的朋友所有，其朋友仍有权处分（出卖）自己名下的这套房产。王先生不享有该房屋的物权（所有权），因此他只能根据购房合同请求其朋友承担赔偿损失等违约责任。物权法的实施，将有效消除产权交易中的“灰色地带”。